美国金融危机后的房地产市场

据中国经济时报报道,自2008年金融危机期间被政府接管以来,美国最大的抵押贷款发放机构房利美将首次在一个季度中不再需要美国财政部的资金。其上周三发布的财报显示,该机构今年一季度盈利31亿美元,足以支付它由于接受救助而必须向纳税人支付的28亿美元股息。美国房产抵押贷款中心首席财务官苏珊•麦克法兰表示,公司预计今年的业绩将“远远好于2011年”。

美国房产抵押贷款中心的财报似乎在暗示美国房产市场结束下滑,曙光初现。数据显示,美国房产抵押贷款中心一季度普通股东应占净盈利27亿美元,远好于上年同期的净亏损65亿美元。美国商务部近期公布的最新数据显示,3月份全美新屋销量为年化32.8万幢,好于分析师预期,同比增长7.5%,美国房屋价格中值同比上涨6.3%。在截至3月的过去一年中,美国新房供应量下降24.3%,出售一间美国新房需要花费的时间缩短了10.3%。

“拐点的形成或者说美国房产市场复苏需要一个过程,毕竟现在美国的经济还没有明显地好转,美国房产市场已经经历了长期的萧条、下滑,现在美国房产抵押贷款中心不再需要美国政府补贴,美国价也不再下滑,从这个意义上讲,这是一个拐点,或者说是拐点的开始。”尹伯成说。 
 
美国经济出现大幅波动

事实上,自2009年奥巴马上台以来,在美联储的零利率政策和先后3轮量化宽松措施的刺激下,美国经济已开始了缓步的复苏。过去的4年中,GDP的增长除2009年为-3.1%外,2010年为2.4%,2011年为1.8%,2012年为2.2%,只是这一增长依然十分脆弱,特别是过去2年来,民主、共和两党围绕财政政策的激烈争斗和欧元区至今仍未平息的金融危机给美国经济带来诸多不确定性和阻力。若是观察一下季度增长情况,则更呈现出进两步、退一步的态势。以2012年为例,GDP在4个季度中的增长率分别为2.0%、1.3%、3.1%和0.4%,这种大幅波动的形势不仅仅让经济学家们来回修正对经济增长前景的预测,同时也着实让美国人欲喜还忧。

尽管从2013年1月1日起布什时期开始执行的2%工资税减免终止,高收入人群的税收增加,同时从3月1日起,政府开支自动削减计划生效,今年头两个月,除失业率再创新低外,美制造业新增投资和家庭消费再次呈上升势头。美商务部的最新统计数字显示,1月除飞机以外的非国防商品订单增长了6.3%,为2011年12月以来的最大增幅;2月,消费者开支继1月增长0.4%后,又增长了0.7%;美国家庭收入也在1月增长2.2%基础上,2月加了又0.4%。

总体的消费占美国经济活动的70%,是美国经济增长的核心推动力,而企业扩大投资,又是提升就业的根本源泉。然而进入3月后,美国制造业再次出现放缓迹象,据美国供应管理学会4月1日公布的数据,3月制造业采购经理指数从2月的54.2降至51.3(该指数高于50意味着增长),新订单指数从2月份的57.9大幅降至51.4,创去年12月以来最低水平,生产指数从2月的57.6降至52.2,库存指数从51.5降到49.5,但出口指数则从53.5升至56.0。当然,这种反复与油价波动、国内政治因素和国际经济大环境等的影响有着密切的关系,但也正是这种不确定性使人们不得不对目前美国增长势头的可持续性打上一个问号。

美国房地产成增长亮点

在美国各消费市场中,最耀眼的当属房地产市场。自去年以来,美国房地产市场出现了较快速度的反弹,据统计,去年11月现房销售增长5.9%,新房销售增长4.4%,比2011年同期分别上升14.5%和15.3%,新建住房则比2011年同期上升27%。今年第一季度,美国房地产市场继续保持快速增长的势头,据美全美国房地产商协会调查,今年以来,美国房屋销售量继续扩大,价格持续上涨,其中预售房指数增长了4.5%,达到了近3年来的新高。

美国经济学家表示,美国房地产市场的强劲回弹应主要归功于美联储长时间的零利率政策和大规模的住房抵押债券购买行动,它无疑已成为未来美国经济增长的希望。不过,经济学家也指出,美国房地产要恢复到金融危机前的水平仍需相当一段时间,同时丧失赎回权房产在过去几年虽已得到很大的消化,但是目前仍为数不少。此外,银行对房贷的标准依然较紧,因此,短时间内房地产尚难以成为经济增长的主要推动力。(如需转载请注明芮迪美国置业)