美国法拍屋

由于价格便宜,现对法拍屋的种类和投资风险很多投资者都很感兴趣。

1.房屋的状况可能欠佳

有些法拍屋的业主已经离开很久,美国房屋疏于养护,或者是业主破产无力养护;有些业主意识到美国房子被银行收走,不再关心房子的状况,甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以,很多法拍屋都需要重新装修才能入住。这也是一笔可观的费用。

2.购买法拍屋需要大量时间和耐心

亏本出售状态的法拍屋:通常是卖家先在市场上以低价挂牌,在有买家愿意购买以后向银行申请批准,银行需要承担美国房屋销售以后不能抵消的那部分贷款,所以等待批准的时间可能会很长,也有可能银行最终不同意以这个价格出售,让购房者等待许久但最终还是一无所获。

拍卖中的法拍屋:在拍卖中,买家将看中的房子拍下来(还未过户),这时原业主若又能够承担贷款,想要把房子赎回来,他就拥有优先购买的权利,于是买家只能花费很多精力拍下来的美国房子只能拱手相让。

3.美国房屋可能涉及法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了,经济上也破产了,他不搬家,银行只好诉诸法律,由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长,费心费力。我们有客户购买了法拍屋后,原业主2年之后都还没搬出去,弄到买家筋疲力尽,只好邀请银行退款。另外,法拍屋还可能隐藏其他法律问题,比如原业主拖欠的税款、工程款等,这些费用有可能会转移给新的业主。

法拍屋投资成功的要点是从市场上以优惠的价格买到物业并以可控成本提升价值,如操作得当,投资者在购进房屋30-60天内就可套现获利。例如,­一栋房屋12万美元买进,1.5万美元翻新,改造后的美国房子市场价值可达16万美元,美国房屋买进60天后增值2.5万美元,相当于21%回报率,其中大约一半利润来源于房屋修缮而另一半来源于转售过程。

在美国房屋买卖过程中,美国房屋中介佣金为3%,如果拥有美国房地产经纪牌照,则税前利润为18%。如果没有经纪牌照,还需要扣除买卖双边经纪费用,获利15%。多数情况下,原业主会提前意识到房贷违约,自己将失去住所,所以一般也不会投入多少资金来维护美国房屋,有时最基本的维护也没有。因此,投资者购得法拍屋后,总是需要重新装修后再投入市场,一般要花费1-3万美金来进行翻修,如室内外油漆、地毯地板更换、厨房卫生间装修,前庭后院绿化等。(如需转载请注明芮迪美国置业)