美国房价100多年来的趋势与规律

一、美国百年房价分析

根据美国最权威的凯西•席勒房价指数(席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者),从1890年到2013年的123年中,有28年是下跌的(占23%),95年是上涨的(占77%)。其中跌得最深的是2008年,即金融危机最糟糕的一年,跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次.

1890至2013美国房价变化。以1890售价为10万美元的美国房子为基准,1997年美国房价是11万美元。2006年之后,年初标准房价为为14万美元。
  
第一次世界大战导致了美国房价的急速下降,其表现为1890年的美国房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元,紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期美国房价并非没有涨幅,依然有缓慢的增长。

第二次世界大战初期,美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立,1942年底美国房价的剧烈拉升,重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年,房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣,但涨、跌幅度不是很大,都在10%范围内。1997年后,美国房价开始狂飙,2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右。
  
1、美国房价处于缓慢微幅上升趋势。
  
1890年开始的上个世纪初,由于交通等方面的因素,美国和世界的沟通远不及二战以后,美国房价变化趋势,应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国,世界地位已经确立,整个社会相对稳定。从 美国房价的变化趋势看,美国房价是缓慢增值的,但绝没有想象的增值巨大。从一个长期角度看,10万美元的美国房子和10万美元的存款差不多。
  
2、没有只涨不跌的房价,涨得快,跌的也快。
  
虽然美国房价相对稳定,但在一个小的时间区间看,美国房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年,都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多,涨得快跌的也快。

截止到2013年,美国房价在经历了2006-2011的下跌,和2012-13的上涨后,已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国房价在将来的涨幅不会高于历史平均(3%)。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升,以及美国经济回暖;这两个因素对美国房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价,另外一个公认的衡量美国房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对美国房价的比率。其逻辑是美国房租代表了真实的需求(而非投资价值),相对于这个需求的房价就可以衡量美国房价的贵贱。

四个美国一线城市:纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际美国房价。如果把纽约房价在1988年初的美国房价折成一块钱,那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元;纽约过去25年的美国房价增长率非常准确,正好是美国通胀率;其间经历了90年代房价大幅度下滑,包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人;纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨,到2006年达到顶点的1.5元,到2013年跌回0.99元,完成了25年的轮回。

到2013年,美国房价已经超过扣除通胀后的历史平均,并不是便宜货,意味着将来美国房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率应该已经足够的高,对于中国投资者来说应该是个好机会。

(转载请注明芮迪美国置业)