美国房产租与售在不断转换

为了解究竟何处的房市是真正过热的市场,人们只需仔细关注长期以来一直决定着价格和房屋建设动向的基础面。在前10年的价格上涨期内,就有警告说,影响美国房产市场的,拥有住房与租房的成本,以及新住房建设速度这些基本因素已出现泡沫。结果现实最终打破了幻想,美国房价出现暴跌。而到现在它们才处在了与前相反的状态。因此,可以断定美国房产市场已在复兴。

两个基本因素为美国房产开始活跃奠定了基础。其一是新房建设规模降到了历史性的低位,它让像卡斯特曼这类业界人士感到兴奋。其二是美国房价在前期出现大幅下降,全美自2006年以来的平均降幅达到30%,而遭受重创地区的降幅甚至达到55%。

美国房价暴跌已让了美国人出现了从拥有住房到租房的令人吃惊的快速转移。但美国房价下跌带来的拥有住房的能力,又在逐步把普通人吸引回到买房的想法上。随着今年拥有住房者数量持续增加,一些地区的房价也会开始上行。当然,美国房价在低位和住房建设减少的另一个原因,是需求处在令人难以置信的低位。美国人需要一个可创造就业和消费信心,让一切都恢复到常态的经济。

最新研究报告发现,住房拥有者在第一种方式下,为其住房的开支,仅占按揭还款、税负和保险开支的税后收入的9.8%。该比重较2007年泡沫高峰期17.2%低了很多,但目前德意志银行数据库中保存的最低比重为1999年。在第二种衡量方式中,拥有住房与租房成本的变化会激起潜在购房者的购房欲望。在这份涉及的54个都市区的报告中,有28个地区购买住房的各项开支总和低于租用同一处房的开支。更引人注意的是,在所有遭受过重创的地区中,拥有住房赢得了更多人的观念,形成与4年前完全相反的势头。如在亚特兰大拥有住房的开支要比租房低34%,迈阿密每月租房的平均开支为1,031美元,而拥有一套平房或郊外住宅的月均开支为856美元。

令市场最感担忧的是当前紧缩的贷款标准。但有学者认为应坚持本轮美国房产市场崩溃前的贷款标准,标准中的要求不会阻止房价上行和新建住房,并推动经济持续向好。穆迪首席经济学家赞迪(Mark Zandi)表示,“目前的贷款标准与史上的,排除泡沫期后的标准相同。这些正常时期的基本面促使价格上行,此局面还会再次出现。”

为搞清楚背后原因,不妨回顾一下住房拥有率出现的惊人变化的过程。德意志银行推出的最新美国房产研究报告以两种方式衡量拥有率。首先是美国人为拥有住房的开支占其收入的比重,其次是拥有住房和租房成本的变化。