美国房地产市场回暖

美国经济正在全力复苏,而伴随美国经济一起回暖复苏的,还有美国的房地产市场。对于目前的美国房地产市场而言,供应紧张、价格高涨以及抵押贷款利率不断上涨是其重要特点。而且随着抵押贷款利率的上行,抵押贷款申请数量出现下降。但美国民众对于美国房地产市场前景的乐观情绪正在增加。尽管积极预期占大多数,但不可否认的是,当前美国房地产市场仍面临着诸多不确定性因素。

美国经济正在全力复苏,多项经济数据的良好表现促使市场提高了对美联储年内增加加息次数的预期。而伴随美国经济一起回暖的,还有美国的房地产市场。美国房地产与租赁信息平台Zillow此前发布的房地产市场报告指出,截至今年2月,在过去9个月中,美国全国房价年均增幅介于7.2%至7.6%之间。而在截至2月的过去一年里,房价中位数上涨了7.6%,达到210200美元。

上述报告显示,过去一年,加利福尼亚州圣何塞、拉斯维加斯和西雅图的房价涨幅最大,拉斯维加斯房价中位数上涨近16%,西雅图房价中位数则上涨14%。而从房屋供给角度看,Zillow指出,进入购房季,购房者可选择的房源比去年减少了10%,其中圣何塞待售房源比去年减少了近27%,哥伦布和拉斯维加斯房源减少了24%。

与此同时,在房屋租赁市场方面,截至2月,近21个月以来,美国全国租金中位数正以最快速度增长。涨幅最大的租赁市场位于西海岸一带,包括加利福尼亚州萨克拉门托、加利福尼亚州里弗赛德市和西雅图。上述报告认为,由于待售房源依然紧张、房价上涨以及抵押贷款利率上涨,降低了人们的购买能力,无论出于被动还是主动选择,更多的家庭可能宁愿选择租房而不是购房,从而提高了人们对出租房的需求。

值得注意的是,对于目前的美国房地产市场而言,供应紧张、价格高涨以及抵押贷款利率不断上涨是其重要特点。一般而言,这对购房者来说并不是令人欣喜的市场状态,然而,当前美国消费者对于房地产市场的乐观情绪却在不断攀升。根据房利美(Fannie Mae)的月度情绪指数,美国消费者对于房地产市场的信心在今年4月创下了历史新高。此外,越来越多的消费者认为他们的收入将在明年增加,越来越少的消费者认为他们将会失去工作机会。

美国劳工部日前发布的数据显示,美国4月失业率再创新低,降至3.9%,良好的数据表现令消费者信心增加也不足为奇。房利美的调查显示,越来越多的美国人减少考虑失业问题,约有18%的人表示他们的家庭收入显著高于一年前的水平。不过这并不意味着潜在的购房者拥有足够的资金进行购房,房价的上涨或将大幅快于收入的增加。

尽管房屋的供给较为紧张,但需求却仍在继续增加。随着“千禧一代”进入购房年,对于房屋的需求愈发增长。由于“千禧一代”在经历过经济衰退后,等待了更长时间才进入房屋购买行列,这意味着他们可能拥有比上一代首次购房者更高的薪资收入工作,因此,越来越多“千禧一代”的首次购房者选择购买升级房屋而并非入门级房屋。

然而,有一个阻碍因素不容忽视——不断上涨的抵押贷款利率。美国财经媒体CNBC分析称,如果抵押贷款利率继续上涨,那么将有更少的“千禧一代”可以负担得起购房费用,并且或将继续选择租房或与家人一起生活。美国人口普查数据显示,在经历过2017年的稳定增长后,今年一季度“千禧一代”房主数量出现下降,高企的房屋价格显然已对其构成了影响。

值得注意的是,随着抵押贷款利率的上行,抵押贷款申请数量出现下降。在过去的几年中,抵押贷款利率一直处于历史低位水平,购房者对于月供尚可承受。然而,2018年开年以来,抵押贷款利率呈现逐步上涨态势,这不免令人担忧低抵押贷款利率时代即将终结。Zillow高级经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)表示,抵押贷款利率出现明显的上涨趋势,这意味着人们普遍负担得起的抵押贷款利率时代就要走上历史终点。在决定是否置换时,通常需要考虑人生的各个重大问题,但一些正享受着较低抵押贷款利率的房主现在则宁愿将现有住房翻新一下,也不愿进入竞争激烈的房产市场重新买房,较高的抵押贷款利率限制了他们的购买力。

不过,尽管存在着阻碍,但美国民众对于美国房地产市场前景的乐观情绪正在增加。民意调查公司Gallup日前发布的调查结果显示,约64%的美国成年人认为,其所处当地的房屋价格将在明年继续上涨,这一比例在过去两年中上涨了9个百分点。尽管积极预期占大多数,但不可否认的是,当前美国房地产市场仍面临着诸多不确定性因素。

首先,当前特朗普政府正挑起全球范围内的贸易争端,全美住宅建筑商协会(NAHB)主席兰迪·诺埃尔(Randy Noel)表示,对木材、钢铁和铝等建筑材料征收关税将给住宅建筑商带来利润率压力,进而提高消费者的住房成本。其次,美国当前正在进行大规模税改,有分析人士担心,此时减税会增加未来5年美国经济走向低迷的风险。“税改提高了标准抵扣额,2018年美国民众口袋里的钱将增多,这会刺激消费,同时也有助于购房者更快攒到首付。但长期前景不容乐观,有人担心,在这一经济周期节点上减税,无异于火上浇油,可能将造成经济过热。” 亚伦·特拉萨斯说。