在美国买一线城市公寓?买二线城市别墅?哪个更好?

那个时候很多机构都在投资,都吃进了大量的房产,他们手里都有房子。您可以算一下:这个房子买到现在,如果你卖了是肯定能赚很多钱,如果持有,每年都有30%的回报,所以很多这些机构手里都有房子。

有的人说银行处理了大量的资产,这个资产消失了,其实没有消失,都被人买走了。买走之后,如果说他们大量抛出来,我觉得并不是一个很明智的做法,所以这些房子在很多机构的手里,对于现在的这个市场供给也没有什么帮助。2009年的时候应该买什么,买这种持有型物业我觉得是一个非常好的选择。

另外对于flipping,就是翻盖,也是很好的入场时机,但是从那个时间点来讲,翻盖还不如持有。09年到现在,就按刚才那个案例来讲的话,他应该是48倍的回报,你翻盖其实也是挺辛苦的,折腾现在也差不多的回报,所以在那个时间点的话,持有我相信是应该是比较好的一个选择。
对于土地开发,如果有更大的资金,可以做一些土地储备。因为土地是一个很值钱的资源,其他的还有商业地产,经营性地产,都是可以提前做一些措施,进行储备。大型的商业地产开发在那个时候就是非常好的时机,然后进进行横向开发,就是规划报批,因为规划报批差不多需要两年到三年的时间,然后等规划批好了之后,盖房也需要两三年。

所以我们经常会听到一个说法,叫“摩天大厦诅咒”,一个地区摩天大厦,地标性的建筑盖起来的时候,就是市场崩溃的时候。其实这也不是什么诅咒,它就是市场周期和开发周期。
开发五年时间,如果你是在最低点的时候进一定没问题,但是越到后期开发商的压力就很大,尤其是融资开发的。你想用这个投资人的钱,但要是不干活的话,投资人钱就走了嘛。所以不管怎么样这个项目都要进行下去,顶着压力都得干,然后楼盖起来了,市场垮了,这就变成烂尾楼了。
刚刚说的是2009年投什么,2009年什么都可以投,每个人投资都可以成为李嘉诚,因为你投什么都涨,这个不是个人的能力有多强,这是大市场。但是越到后期其实越考验人的判断力,还有对于项目的掌控能力。到了2012年2013年,做翻建的人就越来越少了,主要是因为这个房源不好拿。以前房子到处都是,满地都可以捡,但到后来房子就越来越少了。

当然2012年以后呢很多做翻建的人慢慢走了,因为难度太大,竞争也大,房源不好找,那个时候可以开始做重建,新建房。因为重建周期还不是太长,一年到一年半,但门槛高,资金量需要大,不是每个人都能做。而且重建也需要一些相应的资源,技术含量较高,包括设计,施工等等,所以到后期就只有做这个比较合适了。
持有型物业,其实很多投资人都谨慎,因为持有型物业的周期较长,你不可能说今天买明天卖。商业地产是有可能的,因为商业地产不太一样,有些商业地产就持有两年,他这样就能够翻一倍,当然中间肯定少不了用杠杆。
但是住宅地产是不一样的,另外还有不一样的就是海外投资,美国本地投资其实考虑的就是周期,中国投资呢还要考虑汇率,安全性等等问题。

接着说房产投资,从这个范围来讲,其实会慢慢的向核心地区收缩,房地产的一个规律性的东西,就是说如果房价涨,先从核心的地区开始涨,到一定阶段,实在太贵了,然后资金就开始外溢。
比如说旧金山纽约地区到一定程度了,很贵了,然后周边的地区首先是湾区开始涨,然后其他地区像凤凰城,拉斯维加斯,佛罗里达,休斯顿,达拉斯等等这些地区也跟着开始涨起来了。
但是核心地区是保值的,如果市场发生变化,也是核心地区开始慢慢的停滞,或者说如果有下跌,也会有很强劲的支撑,因为经济毕竟强劲,然后周边地区就开始往下走了,因为资金开始收缩,回归到核心城市或核心的都会地区,紧接着就有一个大跌幅,这个跌幅就很深。

尤其是像09年的时候,你看佛罗里达,亚利桑那凤凰城,拉斯维加斯,那边跌幅是远远大于这几个大都会地区。这个规律也不一定美国独有的,像中国也是一样,北上广深先涨,之后二三四线城市跟着涨,一旦有风吹草动,大家都是回到北上广深核心城市的核心地区,然后守着。
投资在一线城市的回报也是远远好于其他地区的。70年代德州跟加州的房价是一样的,但是到现在2017年,有天差地别了,在德州达拉斯地区,20多万是能买一个3000多尺的房子,小别墅或者大庄园也不贵,加点钱,100万之内能买个大庄园,但是在加州可能要四五百万了。
天差地别的主要原因就是土地是稀缺资源,这个价没法涮。所以我们经常说土地投资一定要看地段,地段,然后第三个还是地段,就是这个道理。