加拿大与美国差别的贷款政策

我们经常能听到人们这么说:“嘿,加拿大能推出30年期固定抵押贷款,那么它的住房市场就会繁荣起来了!
这可能是时下最流行的话了,早在8月, Slate.com的马太依格雷西亚斯Matthew Yglesias就向政府质疑为什么在现在的经济环境下,政府还没有启动30年期固定利率抵押贷款的计划。
这是事实。加拿大并没有30年定期期抵押贷款条款。当然,从长远看,这并不是美国和加拿大在抵押贷款融资系统之间的唯一差别。我不知道那些认为正是由于政府的干涉才让美国产生了住房问题的消费者,银行家和华尔街日报社论版上的自由市场言论家们是不是真的准备在加拿大这样的政策下居住。
其实,我知道答案。我知道他们是不会在加拿大居住的。
让我们来看看其中的原因。

首先,在追索违约的条件下,加拿大的制度比起美国来说对债权人宽松得多,这意味着债权人可以拥有借款人所有的资产包括房子在内。而在美国,除加州外的11个州都是不允许这样做的的,并且取消抵押品赎回权程序甚至比其他国家还要复杂。
在加拿大的抵押贷款标准并没有定30年期固定这一年限。而事实上美国的30年期固定贷款,最后5年的按揭利率的摊销额会超过前25年。这意味着借款人为了能偿还债款很有可能在最后五年进行再融资,若在借款期中,任何借款利率的增加对债务人来说都会是代价巨大的,借款人通畅希望借款利率能下降,否则,这项借贷是非常危险的。
这样看起来银行才是30年期固定贷款利率的受益者,因为他们可以通过上调最低利率和制定预付款项来保护自己的权益。加拿大自身的抵押贷款也是活的,如果你能在最后五年内还清你上一笔的贷款,那你可以继续借贷来偿还你新家的贷款,这样来寻求借贷上的平衡。

更重要的是,加拿大经济学家阿瑟·唐纳Arthur Donner和道格拉斯彼得斯Douglas Peters在2012年皮尤慈善信托基金the Pew Charitable Trusts的报告中观察到,加拿大的短期抵押贷款一般都从当地的短期银行的零售银行分支机构存款中拨付。加拿大的这一抵押贷款的银行制度与美国在20世纪70年代使用的相类似,在商业模式中,宽松的管理制度可能会带来危险。 (顺便说一句,在加拿大房贷利息不扣税,所以加拿大一般不会过度借贷。 )
区分美国和加拿大经济系统的一个最重要的因素可能就在于监管方面。加拿大并没有如果他的美国兄弟一样有银行的第三方自由监管人。按揭条款需要受到非常密切的监督,这样才能保障贷款银行的安全和稳定。加拿大的制度并为强制要求的情况下,银行为了使得自己的资产负债表更优良就不会冒险超额放出自己的贷款。就是这个因素阻碍加拿大银行在外部竞争激烈的环境下竞争,不愿意去提供30年期的固定贷款。

加拿大的银行并未接触到和美国一样的风险收益并存的抵押贷款证券化也是另一个原因。事实上加拿大暂时还需要这种金融产品。截止至2007年,美国证券化达到了市场的40% 。而在加拿大,根据美国进步中心的David min保守估计,它从未超过3 % 。