投资美国房产风险大不大?

据全美房地产经纪人协会(NAR)2014年7月8号发布的报告显示,截至3月底的一年,外国人在美国购房总额达922亿美元,同比增长35%;其中中国人 购房总额达220亿美元,同比飙升72%,占外国人购房总额的24%。看到这组触目惊心的数据,我们不经要问:究竟投资美国房产风险大不大呢?下面为您从 两方面剖析一下此问题。

第一, 购房的资金安全吗?

谈到在美国买房,一定会涉及到资金保障的问题。在美国买房资金都要受到监管,资金监管从简单意义上来讲,就是买卖方双方在互不信任的基础上,把资金放在一个 具有公信力的第三方手里。而在美国大多数州买房过户时,需要用到这个中立的第三者——托管公司(Escrow Company)以及其下的产权公司 (Title Company),第三方信托账户都是Escrow Account,并且受到美国政府严格监管,因此资金安全度很高。房产交易过程中,所有的钱款都是直接交到过户律师给您开设的信托帐户里进行监管,由这个 中间人完成交易的法律程序,就算有产权不清的情况,例如交付了款项却发现物业遭到卖方的债权人抵押,产权公司也会出面解决的。从经纪公司的领域来讲,无论 是收付款还是按揭款,任何款项都是通过过户律师或者政府监管机构来进行全程的资金运作,经纪公司任何个人是不可能碰到钱的。因此买方不必要担心钱付出却拿 不到钱的风险,卖方也不用担心转移了户名却拿不到或拿不齐交易款项的风险。

第二, 美国的房价还有升值空间吗?

对于此问题,我们认为最行之有效的方法就是重温美国房产历史。

1969年,由于第二次世界大战,导致住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%,房产市场价格下跌,于是“第一次房地产危机”开始了。而“坏景不长”,1972年房价触底反弹,开始恢复且数年大幅上涨。

直到1981年,80年代世界第一次经济危机爆发,美国失业率大增,“第二次房地产危机”爆发了。住房抵押贷款利率高达18%,一级借贷利率高达22%。人,房产交易量大幅缩水。但事实上,仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。

时隔十年,由于全国性的商业房产投资过剩,美国房地产市场于1991年又爆发了第三次房地产危机。之后自1993年起,美国房地产市场开始了十几年的繁荣期。

在 2006年左右房价达到高峰后,美国爆发金融危机,触发了规模最大的这 “第四次房地产危机”。由于房价飙升导致需求量的下降,银行为了刺激需求放宽了贷款门槛,取消赎回权比例上升,银行没收了越来越多的房产;2008年次贷 危机爆发,许多人无法再负担房屋的贷款,只好低价出售房屋,或是被银行收回后以很低的价格抛售。据zillow数据,2008年,美国整体房价下跌近 40%,部分地区达50%-70%。美国房地产市场的持续崩溃,直至2009年5月开始,标准普尔凯斯席勒的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息:美国总 体房价开始回升!

历史数据体现了一些房产市场的基本规律:

(1)12年周期:美国房产市场大约相隔12年左右有一次大的市场调整期。

(2) 3年调整期:市场调整周期持续大约3年,这期间美国房价会有较大的波动、下滑。

(3)长期自然增长:每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增长,但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。

美国房产价格小波动不断,大趋势则稳定上涨。从1963年至今,共有四次大的房地产危机,亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。从中,我们知道美国房屋还有升值空间,并且继续成长。

任何投资都有一定风险,但美国低汇率、低利率、低房价、高回报,正是抄底买入、规避特地风险的好时机,机不可失!

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