美国房产 | 美国的法拍屋是如何产生的?各州哪里最多?

美国「次贷危机」之后,曾产生大批法拍屋,造成美国房地产市场陷危局;如今已事隔5年以上,美国不少贷款购屋者,无法支付房贷本金与利息,最近法拍屋又有明显增加的情况。

许多发生问题的房贷并不是新的贷款;相反的,那是许多积压的法拍屋,如今大量释出,造成市场上法拍屋增加的情况。不过,的确有些法拍屋是在2013年和2014年产生的贷款,屋主无法支付,房子被银行没收,成为法拍屋。

法拍屋的申请,包括违约通知(default notices)、计画拍卖(scheduled auctions)和银行收回(bank repossessions)。据法拍与数据公司「房地产追踪」报导,今年10月 全美共有123,109件法拍屋。这项数据比起9月份增加了百分之15,那是自2010年3月房地产危机以来,单月增加法拍屋最多的一个月。不过,今年 10月份法拍屋数字仍比去年同月,减少了百分之8。

法拍屋活动通常带假期之前数月累积到高位,若干银行希望能够在假日之前完成一些工作。依过去三年的经验,每年10月份的法拍屋数字,通常会增高百分之8。不过,今年10月增加百分之15,是明显较正常高的比例。

「房地产追踪」副总裁达伦.布隆奎斯特说,「从今年10月法拍屋增多的情况,它并不只是依照往例10月增加而已。若干法拍屋是经过数年处理,今年才正式进入法拍出售的过程之中,那对房地产市场肯定会有一些影响。」

自从美国房地产危机开始,美国各州份法拍屋的情况有很大不同,如今这种不同情况已告减弱,许多州都是大致相同。如果您想了解南加州法拍屋市场,请您与美国芮迪置业的房产专家联系。若是经由法院拍卖的州份,10月份法拍屋增加百分之21,不须经法院程序处理的州份,法拍屋增加百分之27。

布隆奎斯特说,「在若干市场,许多大型投资机构对法拍屋的需求仍然强劲;但是即使是在需求较弱的市场,银行对法拍屋仍充满信心,可以迅速脱手,而且卖得好价钱。这是因为目前房地产市场买方需求依然强烈,特别是在一些低价位的房地产,需求十分强劲。

强烈买主需求,使银行并不担心欠贷款屋主放弃住屋,由银行掌握住屋所有权,银行还是可以顺利脱手,取回所有成本,甚至毫发无伤。今年10月是一个异常的 月份,银行或贷款公司拥有法拍屋竹比例达到百分之28,比9月份的百分之22,高出6个百分点,它也比去年10月份拥有法拍屋的百分之26比例要高。

亚利桑那州史柯特斯戴尔(Scottsdale),主要经营出租业务的「美国住屋地产」(American Residential Properties)总裁兼执行长霍奇斯说,「我们认为购买房地产,较营运资金还更有机会。有人说购屋时机已经过去,我认为那是谬误的,它尚未过去。」

但是,由于房价继续上涨,若干投资机构购买住屋显得较为缓慢。许多地方房价已经恢复,所以银行愿意持有这些法拍屋,因为银行知道,他们很容易卖掉手上的房屋,而且获得不错的价钱,肯定不致赔本。所以,银行对于拖欠贷款付款的客户,敢于采取比较积极的作为,即使收回住屋,由银行拥有,亦不担心。

「房地产追踪」表示,在全美最大的20个都会住屋市场,迈阿密、坦巴、巴尔的摩、河滨/圣伯纳迪诺,以及芝加哥,拥有最高的法拍屋比例。

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