物业管理 | 美国公寓楼物业管理揭秘

在美国的大中城市,除了私有产权房产外,还有相当数量的公寓。数量准确数字我无法统计,但可以肯定地讲,按照套数计算估计恐怕不会少于私有产权房数量。之所以有这么大数量的公寓,是大量的市场需求决定的。因为美国教育十分发达,各大中城市都有几所甚至几十所高校,大量的本土学生和各国留学生很多,他们基本上都租住公寓,还有一些工作的人、甚至个别家庭也喜欢住公寓,促进了美国公寓的发展。

公寓楼有高层,也有二、三层的小楼房,也有别墅房。为满足不同人群的需要,房型也很齐全,三房、二房、一房及别墅房应有俱有。公寓房也是私有产权的,但持有者大多是房产管理公司,这些公司都是私营企业,他们既销售产权房、也中介二手房,还管理公寓房。在美国这样的房产管理公司比比皆是。美国富升地产就是位于南加州大洛杉矶地区和橙县的专业房产经纪公司。

 

那么,这些房产管理公司对公寓的物业管理是如何操作的?现将我们全家在美国居住的公寓简要介绍,从中可以大致了解美国的公寓物业管理概况。

我们居住在一幢公寓,它是一座只有三层、像四合院样的环型楼,共有4个楼组,每个楼组12家,再加上因依山坡建设,有一侧加一层底楼,整栋楼总计50多户。户型包括二房一厅、一房一厅和一房无厅。租金分别为每月1200美元、800美元和700美元。

这里与大学相邻,地段好,供不应求。住户大多是两个大学的学生,既有美国本地人,也有中国、印度、日本、韩国以及欧洲的人。居住者中也有在公司工作的。整个大楼基本上都是年轻人。虽然每月租金不菲,但环境和条件还是挺不错的。燃气、用水、物业费及冬季取暖费等不用付,自来水分为冷热两种,冷水是直接饮用的纯净水,热水24小时供应。因夏季需要使用空调,所以用电按照抄表收取费用。最主要的还有住公寓不用按月缴纳房产税,这是一笔不算小的开销。

 

拥有并管理这个公寓的是一家房产管理公司。租赁合同不像国内那样简单,这里的合同好多页,条文规定的相当详细。

 

1、房租提前付是标准价,逾期付就要多付15%甚至更多。

2、居住的人员和人数都写入合同,外人一般不允许居住。

3、合同还规定:租赁者不得将房屋再转借他人,如果不居住,告之管理公司,由管理公司负责找新用户,在找到前租赁者仍要承担月租费用,还要支付提前退租的违约金。

4、整个楼房、院子设前后两个门进出,都使用弹簧门,自动关闭,没有专人看守。每家住户开自家门的钥匙,还能通用开启大门、楼组门、地下室门、洗衣房门,用一把钥匙就能解决居所任何门的进出。这里外人进不来,院子里很安静、安全。

5、每天都有一个清洁工清理楼道卫生,他工作时我一直没有碰到,据说窗台、玻璃、楼梯及扶手都用洗洁精擦洗,所以楼道每天都一尘不染,十分干净。

6、物业维修随叫随到,你可以报修后照常去学习或工作,如果不在家,维修人员会用公用钥匙打开你的家门自行维修,这在国内不可思议,但在美国十分普遍,也没有发生过任何纠纷,这里把诚信当成生命一样珍视。

7、有时维修人员会主动逐户敲门询问诸如自来水管漏水吗等维修需求。维修中如果是设施损坏,会及时更换,但如果是因房客使用的原因造成的如下水道堵塞等,就要收取维修费,在美国人工费用是很贵的。

8、美国的公寓里没有任何家俱,你要入住必须要自己准备床、桌椅、家电等,但厨房里却备有煤气炉、烤箱、冰箱、消毒碗柜,同时还配备空调。其它一切要自己准备。搬家时要把你的家俱全部搬走,否则管理公司安排人员清理也要你付费。

8、公寓在地下室设置了公共洗衣房,有4台法衣机和3台烘干机,每次要拉卡付款1.79美元,能洗好多件衣物,洗好烘干后就能穿用,很方便。特别是美国规定窗户外面不允许晾晒衣被,对此我颇有异议,衣物见见太阳多好,但这是规定,违背了警察就要来找你了。

9、信箱广告是国内的老大难,在这里只有邮递员有钥匙能打开大门和楼组门,把信件送到信箱。由于美国人工成本高,任何企业都无法雇佣人员去发广告,它们都把广告统一交到邮政局,邮递员把各超市的广告装订在一起放到各楼组信箱旁边的广告箱内,供住户自行领取。

美国汽车很多,停车也是物业管理的重点。公寓地下室有停车场,每月50美元。同时在楼房临街的道路上,有一侧为收费停车场,有计时装置,每小时10美元。为照顾小区居住居民,在道路的另一侧开设了居住区停车场,每年仅20美元,但必须是此居住区的住户,凭租赁合同办理停车牌,很便宜,也很方便。在美国所有小区旁边的马路上都有这种小区停车路段。

 

美国的公寓相当多,楼型的不同、城市的不同,在管理上也会有所区别,我无法调查并得出结论,只是从自己居住的公寓物业管理上予以介绍,也算是管中窥犳,粗略地了解美国公寓物业管理的点滴情况,供大家参考。

 

盖城市

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