美国购房须知

曼哈顿主要公寓类别

曼哈顿主要有两种类别的公寓,产权公寓(公寓)和合作住宅(COOP)。因为产权公寓有较高增值率和适合投资,产权公寓较受外国买家观迎。合作住宅通常对出租和装修有设限,因此作为投资型房产的吸引力较低。而且购买合作住宅需经过董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。

产权公寓(condo):购房者拥有一套公寓,但与其他居民共拥领同。产权公寓对于买卖与出租的限制不多,并有较高增值率和投资价值,对外国客户在曼哈顿置产比较适合。产权公寓多为新建筑,有现代设计及高级服务,容易吸引租客。其增值潜力及市场需求也相对强劲。

合作住宅(coop):购房者拥有合作住宅的股份,而非房地产。合作住宅通常对出租和装修有设限。合作住宅也通常建立已久,须常维修。但是购买合作住宅或出租需经过大楼董事会核准,会拖长购置时间,甚至有被驳回的可能。因此作为投资型房产或对于国外买者并不适合。

购买曼哈顿房产参与的专业人士

海外投资人在曼哈顿购屋因交易手续复杂,使用专业人士的协助不仅可为客人鉴定最适合的投资机会,简化程序,并确保交易完成。参与在曼哈顿购屋过程的专业人士包括房地产经纪人,房地产律师,若需要贷款,则有贷款银行。有些投资者也会再置产之前与税务专家或会计师征询关于税务方面的处里。

房地产经纪人:

  • 经纪人在购屋的过程中会指引客户,并非只是带人看房,因此聘雇经纪人再购买过程中协助,出面鉴定房地产,和代表买方议价对买方比较有利。
  • 根据房地产交易协定,所有经纪人都需要互相合作,任何一位经纪人都可以安排带客人看所有上市的房源,发挥为买方寻找最合适的物业的作用。
  • 业主一般与一位经纪人签约,由他独家代理,所有要看房的人都须要与独家代理的经纪人安排看房。因此,买方只需要使用一位经纪人即可。
  • 经纪人费用是全由卖方支付,如果买方没有雇用经纪人,卖方经纪人则获取全额佣金。如果买方雇用经纪人出面协调,则佣金将由双方经纪人对分。

房地产律师:

  • 在纽约的房地产交易,买方和卖方都聘请律师审查交易的文件。
  • 律师在卖方接受了最终的价格后,马上就需要。因此律师最好先准备好。
  • 因为纽约的房市特殊,最好要选择对纽约房产交易熟悉的律师。
  • 买方律师进行尽职调查包括审核大楼的财务状况,建设提供方案(offering plan)等以保护买方的利益。
  • 安排产权调查与过户

贷款银行:

  • 国外买家目前也可以在美国申请贷款。若购房者要贷款,最好在看房产之前就与贷款银行联系。如此购房者就可以确定可以贷款的数量与银行融资的要求,才不会耽误购屋的时间。

税务专家/会计师:

  • 由于对海外投资者的税收法律责任与美国本地居民有所不同,购买公寓是否自住或作为投资,在应纳税额也有变化,国际买家应咨询税务专家或会计师。

在曼哈顿购屋程序与所需时间

在纽约置产的目的一般为投资或自住。因为需求不同,投资或自住会影响房型与适合区域的选择。若购买的目的是以投资为主,曼哈顿的是一个非常有效率的房地产市场,因此收益率(cap rate)都相差不大,投资者的考察则以物业与地区的升值潜力为主。若购买的目的是自住,则房型对个人的舒适与周边的环境就比较重要。

在议价阶段,我们会为客户谈判房产价格,买卖条款与争取财务和非财务方面许多有利条件。在每个阶段与涉及之各方包括律师与其他经纪人等协调。如有必要,我们会为客户推荐属意的执牌会计师(CPA)和律师,以协助客户获得最详实的信息与服务。

以下为在纽约曼哈顿购买产权公寓(condo)的程序。购买投资或自住房产程序十分相​​似,不同在于若有融资,投资型买家的头期款额度要求会较高。在锁定目标房产后到过户所需的时间约:

现金购屋(4~6周)
贷款购屋(10~12周)

1.取得贷款机构初步核准(1周):贷款机构可能是美国境内银行或海外银行。

2.锁定目标房产(2日~数个月):房地产经纪人会筛选合适的房产,为您的时间做最高效率的安排。

3.报价与议价(数日):房地产经纪人可为买主谈判与争取许多有利条件,包括财务和非财务方面。

4.执行合约(1~2周):双方负责准备合约的律师会提出达成协议的条款。买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。一旦达成共识,双方即开始履行合约。此时,买方需提交10%定金给律师。律师会将定金存在一个代管帐户里。定金在过户时会释放给卖方。其馀的付款则在过户时付清。

5.申请房贷与取得承诺函(Commitment Letter)(6~8周):买家正式申请贷款,贷款机构会先行风险调查和评价,包含房价评鉴等等。之后贷款人发放一纸承诺函。

6.向大楼董事会提交买卖申请并取得核准(1~4周):可与上列第5项同时进行。

7.安排过户(1日):过户时,所有相关人士(买家、卖家、律师、经纪人)会聚集一堂签署大量的文件,同时付款予卖家、房产转移至买家名下。这多半是一次性的过户程序。

交易成本

现金买家的交易成本包括律师费、登记及其他行政管理费用。如果购买新建物、赞助商的费用如转让税(transfer taxes),律师费及管理人分担费用ㄧ般由买家支出。若有融资,除以上之费用之外,买方须付代款相关之费用及房贷登记税。房价若在$100万以上,就须付豪宅税(mansion tax)。卖家的交易成本包含佣金,律师费,转让税与多项行政管理费用。

现金交易

买方的律师费:$2000+
登记与行政管理费用:$1500-$2500
豪宅税(mansion tax):1%(买价多于100万)
新建物(直接由赞助商销售)
转让税(transfer taxes):约卖价之的2%
买方的律师费:$2000+
管理人分担费用约买价之:约卖价的0.5%

若有融资

代款相关之行政管理费用:$3000+
房贷税:约贷款数目的2%

免责声明:
以上提供有关法律、财务或税务信息力求准确、可靠,但未经执业律师、会计师专业或房贷专业人士确认,因此不具代表、担保或合格意见。鉴于各个案例不同的具体情况,税务相关事宜应咨询您的会计师或律师。

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