购买美国法拍房之风险与注意事项

这几年说到美国房产,很多人第一反应便是“抄底”,因为国内众多新闻媒体报道了美国的房屋是多么的廉价,几百、几千美金一栋别墅让习惯了国内买房天价的人们大跌眼镜。真有这等好事能用几个包包,几件衣服的代价换一栋在美国的别墅?感兴趣的人们一定想仔细了解一下美国“廉价房屋”的真实情况。

美国市面上的廉价房(Distressed Property)大致分为以下的三大类:

1 亏本出售(Short Sale
在美国,当人们无法每月按时房贷时,可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请亏本出售(Short Sale)——将房产以市场的价格或是略低于市场价的价格出售,通常销售所得不足以偿还贷款,银行需要承担部分损失,所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时业主仍拥有房屋的产权。

2 拍卖中的法拍房(Foreclosure
宽限期结束后,如果屋主仍然不能及时还贷,那么业主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消(这种情况丧失抵押品赎回权的情况就被称为Foreclosure),其房产就会被公开拍卖(Public Auction)。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

购买这一阶段的法拍房是风险最大的。买主需要按规定在竞拍后支付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查。另外通常若原业主在这时又可以还清贷款,他可以优先购回自己的房子。

在这样的拍卖中,银行通常就以房屋贷款的欠款金额作为竞价,由于他们已经有房屋的留置权,如果最后竞价不高于银行出的金额,银行将直接拥有房产不用再支付现金。所以在大多数情况下,竞标法拍房的买家会以略高于房屋欠款的价钱动人价格得标,同时还可以避免直接与屋主交易而带来的各种不可预见的麻烦。

3 银行持有的法拍房 Real Estate Owned by the lender,简称REO
在拍卖结束后,银行很有可能成为法拍房的得主,房屋产权会被过户给银行,这时候,银行会通过经纪人出售房屋。
一般来说银行会保证产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多这样的法拍房房屋情况处于不好的状况,买家一定要请专家来检查房子。

购买廉价房屋的优势

购买廉价房/法拍房的好处显而易见就是“划算”。由于美国的房产每年都是有一定的持有成本,包括房地产税以及物业费,银行收回了大批法拍房以后便急于脱手,所以很多法拍房的价格可能会非常低廉。

许多打工族可能因此可以拥有自己的大房子,不用再租房居住了。对于一些目光敏锐的投资客是非常好的入手时机,许多可能法拍房是状况非常好的豪宅,但价格或许仅市场价的一半甚至更低,若适时以低价购入并在将来市场回暖时售出,将会获得非常大的收益。
例如:新泽西州的一栋有七个睡房,五个浴室的大房子,在拍卖中已24.5万美金被拍下,据了解,该房产的市场价值大约57万,几乎是打了4折。

看起来以这样好价钱购买确实是非常划算,捡了大便宜,但我们知道通常投资收益越大,风险也越大。价格如此低廉的房子很可能会有这样那样的问题的。下面我们来分析一下购买廉价房/法拍房的风险。

购买廉价房/法拍房的风险
1 房屋的状况可能欠佳
有些法拍房的业主已经离开很久,房屋疏于养护,或者是业主破产无力养护;有些业主意识到房子被银行收走,不再关心房子的状况,甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍房状况并不好。所以,前任业主欠房子的维修和保养,必将传递到新的买家来补上。

2 购买需要大量时间和耐心
亏本出售状态的廉价房(Short Sale)
通常是卖家先在市场上以非常低的价格挂牌,在有买家愿意购买以后向银行申请批准,银行需要承担房屋销售以后不能抵消的那部分贷款,所以等待批准的时间可能会很长,也有可能银行最终不同意以这个价格出售。

拍卖中的法拍房(Foreclosure)
在拍卖中,买家已经将看中的房子拍下来(还未过户),这时原业主若又能够承担贷款,想要把房子赎回来,他就拥有优先购买的权利,于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

银行持有的法拍房(REO)
银行通常“公事公办”,整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是银行说了算, 买家必须有充裕的时间配合。

3 房屋可能涉及法律问题
购买法拍房的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了,经济上也可能破产了,破罐子破摔,他不搬家,买家只好诉诸法律,由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长,费心费力。另外,法拍房还可能隐藏其他法律问题,比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等,这些费用有可能会转移给新的业主。

什么样的人适合购买法拍房?
1 现金充裕
美国房屋的卖家通常都希望买家用现金成交,这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子,另外也会有更多的机会获得折扣。

2 消息灵通
买家最好人在当地,因为好的法拍房房源一定是第一时间被当地人抢购一空的,不会在市场上停留太久。另一方面,人在当地也方便实地调查房屋的情况,避免买到质量存在问题的房屋。

3 丰富的行业知识以及敏锐的判断力
购买廉价房屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处,若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险,不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外,发现了优质的屋业需要立即抉择,机会一定是稍纵即逝。
所以,若想投资这风险与机遇并存的美国法拍房,就带足了现金,买了机票,约了经纪人,去美国淘金吧!